Если вы только задумываетесь о том, чтобы вложиться в недвижимость, но не знаете, с чего начать, вы попали по адресу!
Мы, команда HSprofi, вместе с нашим партнёром Ириной Степанец, риелтором с опытом более 10 лет, подготовили для вас специальное руководство. В нём собраны лучшие стратегии инвестирования в недвижимость на 2024 год, ориентированные на тех, кто только начинает свой путь в этой сфере. Мы назвали его "Инвест-план новичка", чтобы сделать процесс инвестирования простым и понятным для всех, кто хочет успешно войти в этот рынок.
В этой статье постараемся простым и понятным языком объяснить, как правильно подойти к этому вопросу и какие шаги стоит предпринять, чтобы ваши инвестиции принесли вам прибыль. Будет немного теории, но и много практики, основанной на реальных примерах.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости?
Для начала давайте разберемся, что вообще происходит на рынке недвижимости в России. Если раньше всё было просто: купил квартиру на стадии котлована, дождался, когда дом построят, и продал её вдвое дороже, то сейчас ситуация уже не такая однозначная. Ключевая ставка поднялась до 18%, а это значит, что ипотека для многих стала слишком дорогой — около 20% годовых. Платить такие проценты на протяжении 10-20 лет просто невыгодно. Поэтому подход к инвестированию изменился: теперь нужно гораздо тщательнее выбирать объекты и планировать свои действия.
Какую стратегию выбрать?
Перед тем как бросаться в покупку первой попавшейся квартиры, стоит понять, какая стратегия инвестирования вам больше подходит. Все мы разные, у каждого свои финансовые возможности и цели. Поэтому универсального решения нет.
Краткосрочные инвестиции
Если вы хотите быстро заработать, то вам подойдёт стратегия флиппинга. Суть в том, чтобы купить квартиру, сделать в ней ремонт и продать дороже. Например, вы нашли квартиру за 8 миллионов рублей, вложили в неё 1,5 миллиона на ремонт и перепродали за 11,5-12 миллионов. Важно только учесть все затраты, включая проценты по ипотеке, если вы её использовали, и правильно рассчитать, сколько времени займёт ремонт и продажа.
Долгосрочные инвестиции
Если вы готовы ждать, то можно рассмотреть покупку квартиры для сдачи в аренду. В этом случае основная задача — найти объект, который будет приносить стабильный доход. Здесь важно учесть расположение квартиры, её состояние и спрос на аренду в этом районе. Например, хорошо освещённые квартиры с удобной планировкой в районе с развитой инфраструктурой всегда пользуются спросом.
Как выбрать правильный объект?
Теперь перейдём к самому интересному — выбору квартиры. Здесь есть несколько важных моментов, которые нужно учитывать, чтобы ваша инвестиция была удачной.
Этаж и расположение
Все мы знаем, что квартиры на первых этажах продаются сложнее. Почему? Потому что это неудобно — мало света, много шума, да и вид из окна оставляет желать лучшего. Поэтому, если хотите, чтобы ваша квартира быстро продалась или была популярной у арендаторов, выбирайте этажи выше второго.
Освещённость и планировка
Освещённость — один из ключевых факторов, на который покупатели обращают внимание. Представьте себе квартиру с маленькими окнами, в которой всегда темно. Вряд ли кто-то захочет её купить или снять в аренду. Поэтому старайтесь выбирать квартиры с большими окнами и хорошей планировкой. Например, кухня-гостиная с одним маленьким окном на 30 квадратных метров — это плохой вариант.
Район и инфраструктура
Район, в котором находится квартира, также играет огромную роль. Квартира в районе с хорошей транспортной доступностью, рядом с магазинами, школами и парками всегда будет более привлекательной для покупателей и арендаторов.
Переуступки и семейная ипотека: как сэкономить?
Есть несколько способов купить квартиру дешевле её рыночной стоимости. Один из них — это покупка квартиры по переуступке. Это значит, что вы покупаете право на квартиру у человека, который её изначально приобрёл, но по каким-то причинам решил продать до завершения строительства.
Преимущество переуступки
Во-первых, это может быть дешевле, чем покупать у застройщика. Во-вторых, вы можете найти квартиру с хорошей планировкой и расположением, но по более низкой цене.
Если у вас есть дети до шести лет, вы можете воспользоваться семейной ипотекой под 6% годовых. Это значительно дешевле обычной ипотеки и позволяет снизить ежемесячные платежи.
Как это работает на практике:
Допустим, вы нашли квартиру по переуступке за 14 миллионов рублей. Берёте ипотеку на 12 миллионов под 6% и платите ежемесячно 72 тысячи рублей. Затем сдаёте квартиру в аренду за 75 тысяч рублей. В итоге аренда практически покрывает ипотеку, а вы получаете объект, который со временем может вырасти в цене.
Считайте и планируйте заранее
Один из важнейших шагов — это расчёт всех затрат и доходов. Например, если вы планируете вложиться в ремонт, подумайте, сколько это вам обойдётся и какую сумму вы сможете получить при продаже квартиры. Учтите ипотечные платежи, налоги и возможные непредвиденные расходы.
Пример расчёта:
Вы купили квартиру за 14 миллионов, вложили 1,5 миллиона в ремонт и ещё 360 тысяч на ипотечные платежи за полгода. В итоге ваши затраты составили около 16 миллионов. Если вы сможете продать квартиру за 18-19 миллионов, то ваша прибыль составит около 2-3 миллионов рублей.
Готовьтесь к разным сценариям
Инвестиции в недвижимость — это всегда риск. Рынок может измениться, и ваша квартира может продаваться дольше, чем вы ожидали. Поэтому важно иметь несколько вариантов развития событий. Например, если квартира не продаётся, её всегда можно сдавать в аренду, чтобы снизить финансовую нагрузку.
Смешанная стратегия
Один из подходов — это комбинировать аренду и продажу. Например, вы можете сначала сдавать квартиру в аренду, чтобы она сама «отбивала» ипотеку, а затем продать её, когда рыночная ситуация станет более благоприятной.
Инвестирование в недвижимость — это не просто покупка квартиры с надеждой на прибыль. Это сложный процесс, который требует тщательного анализа, планирования и учёта множества факторов. Подходите к этому вопросу осознанно: изучайте рынок, консультируйтесь с экспертами, считайте каждый шаг.
Если всё сделать правильно, инвестиции в недвижимость могут стать надёжным источником дохода и обеспечить вам финансовую стабильность на долгие годы.
Главное помните: прежде, чем заниматься инвестированием, обязательно проведите профессиональный аудит вашего объекта, чтобы определить наилучшую стратегию и оптимизировать вложения и время.