Как мы подготовили квартиру к аренде. Кейс: Москва, ул. Фотиевой

В этом кейсе мы показываем, как грамотный редизайн, функциональное зонирование, подготовка квартиры к аренде и стратегический подход позволяют вывести объект в топ спроса даже без капитального ремонта.

Материал будет полезен собственникам, арендодателям, риелторам, агентствам недвижимости, девелоперами управляющим компаниям, которые хотят повысить ликвидность, скорость сдачи и доходность своих объектов.

Изначально владелица планировала редизайн + косметический ремонт, но после анализа HSprofi стало понятно:
капитальное обновление с «вскрытием» стен и заменой усталых слоёв обошлось бы ≈1,5 млн ₽.

Для долгосрочной аренды это не окупается: срок возврата инвестиций растянулся бы на годы.

Совместно был зафиксирован предел бюджета — 500 000 ₽.
В результате команда HSprofi уложилась ≈ 486 000 ₽, распределив бюджет на то, что действительно повышает цену и скорость сделки:

Отдельная статья расходов — подъём тяжёлой мебели вручную, так как во время проекта в доме отключили лифты.

Важно для собственников и риелторов:
Мы не просто вписались в лимит, мы перераспределили бюджет так, чтобы каждый рубль работал на повышение стоимости аренды.

Запрос был очень понятный и типичный для собственников долгосрочной аренды:

При этом важно:

• владелице нравилась планировка и базовый интерьер,
• материалы были качественные,
• но квартира проигрывала конкурентам: новостройки с современной подачей снимали быстрее и дороже.

Наша задача была НЕ «сделать косметику ради косметики».
Наша задача — поднять ликвидность объекта минимальными, но стратегическими вмешательствами.

Ключевые направления:

• сохранить сильные стороны квартиры: библиотеку, материалы, планировку;
• убрать визуальную усталость и компенсировать потерянный функционал;
• добавить современные сценарии жизни;
• обеденная зона, рабочее место, мягкая зона для отдыха;
• актуализировать интерьер в рамках стилистики, не ломая характер квартиры;
• создать свежий, интеллигентный визуал в духе mid-century / винтаж интеллекта

Формула результата HSprofi:

1. Ремонт ~15 лет назад
Материалы качественные, но морально устарели.

2. Сильный износ после арендаторов:

• прокуренные стены и потолки, стойкий табачный запах;
• пятна, сколы, следы эксплуатации;
• повреждённые наличники, вздувшаяся коробка двери в ванной;
• уставшее зеркало, старый лючок.

3. Инженерные проблемы:

• не было счётчиков,
• протекающие радиаторы,
• проблемы со стиральной машиной,
• потолок и свет в санузле нуждались в ремонте.

4. Функциональные провалы:

• не было обеденной зоны,
• не было рабочего места,
• мягкая зона — «декоративная», неудобная,
• массивная тёмная тумба делила комнату, забирала свет и визуально уменьшала площадь.

5. Квартира выглядела менее удобной и менее современной, чем аналоги в районе.

Для риелторов это классическая причина низкой ликвидности: на фото «всё нормально», а по ощущениям «жить здесь не хочется».

1. Табачный запах
Квартира озонировалась почти неделю.

2. Лифты отключили на замену
Квартира находилась на 4 этаже.
Все крупные предметы поднимались вручную.

3. Бюджетные ограничения
Заметная часть расходов ушла в «невидимые» элементы, необходимые для нормальной сдачи.

4. Нельзя ломать стиль
Важно было сохранить характер квартиры, но привести её к актуальному виду.

Итоговая сумма вложений

566 455,80 ₽
(включает ремонтные работы, закупки, доставку, мебель и стейджинг)

Этот кейс — пример того, как стратегический подход, функциональное зонирование и корректный стейджинг позволяют:

• увеличить привлекательность объекта,
• повысить стоимость аренды,
• сократить срок экспозиции до минимума,
• обойтись без дорогостоящего ремонта.

Для собственников, риелторов и девелоперов важно понимать:
в аренде побеждает не площадь и не «свежесть ремонта», а сценарии жизни и правильная подготовка объекта.